El consejo de administración
es un organismo creado con la finalidad de servir de apoyo y garante que la administración cumpla lo indicado por la asamblea general de copropietarios. Su principal función consiste en tomar decisiones para el cumplimiento de los fines de la persona jurídica, además de orientar, coordinar y asesorar a la administración de turno. Esta figura es de gran valor en las propiedades horizontales en Colombia.
Se considera fundamental esta gestión, ya que por medio de esta labor se puede realizar un correcto seguimiento a la administración de las copropiedades.
Si por algún motivo en el reglamento de una propiedad horizontal está establecido que “el consejo de administración estará integrado únicamente por propietarios de bienes privados”, el reglamento no debe ser aplicado en este particular, debido a que la norma superior es la ley 675 del 2001. En la ley 675 del 2001 dice que dicho consejo puede ser integrado por otras personas, sin importar si son o no propietarias, siempre y cuando los propietarios les hayan cedido el poder para ser representados (artículo 53).
Cabe resaltar que no es obligatorio conformar este comité en todos los edificios o conjuntos bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, solo en aquellos que posean 6 o más unidades residenciales.
La ley 675 de 2001 en el artículo 53 dice que, el consejo de administración debe ser conformado de manera obligatoria en aquellos inmuebles de uso comercial o mixto , con más de 30 bienes privados. En este caso no se deben tener en cuenta los parqueaderos ni depósitos.
¿Cómo debe estar conformado el Consejo de Administración?
El consejo de administración, debe estar conformado por un número impar de personas. Esta función puede ser realizada de manera voluntaria, aunque es parte de los compromisos que se adquieren intrínsecamente por ser propietario en propiedad horizontal; además, debe ser conformada por 3 o más miembros.
El Consejo de Administración es elegido por la asamblea general de propietarios, usualmente se eligen por un (1) año o hasta la siguiente asamblea general de copropietarios. Se sugiere que se designen los siguientes cargos Presidente, Vicepresidente, Tesorero, Secretario, un fiscal interno y líderes en los vocales.
Quien ejerza el cargo como presidente del consejo de administración, debe saber que su labor es primaria debido a que debe coordinar los esfuerzos de todos los consejeros y coordinar la comunicación del consejo de administración con la administración.
En el interior del consejo, el presidente es la máxima autoridad y lo representará en aquellos aspectos que lo determine la asamblea y que no incumplan con el regimiento de la ley, sus decretos reglamentarios, el reglamento de propiedad horizontal, sus funciones propias y sus funciones específicas.
Funciones del presidente del consejo de administración:
1. Autorizar al administrador para efectuar los gastos e inversiones que establezca la asamblea general.
2. Estudiar y desarrollar el presupuesto ordinario y/o extraordinario presentado por la administración.
3. Firmar previa autorización del consejo de administración, el contrato de administración y servicios del administrador, sea persona natural o jurídica a nombre de la copropiedad.
4. Ser el interlocutor de las decisiones del consejo de administración.
5. Servir de asesor, veedor, fiscalizador de las actuaciones del administrador.
6. Firmar los documentos que hayan sido autorizados por la asamblea de copropietarios y el consejo de administración; siempre y cuando no incumplan lo establecido por la ley.
7. Coordinar las labores de los integrantes del consejo de administración, que establece el reglamento de propiedad horizontal.
Aspectos a tener en cuenta respecto al consejo de administración:
1. Los consejeros cumplen una función social, por lo cual deberán actuar por el bien común.
2. Deben caracterizarse por el cumplimiento implacable del reglamento de la propiedad horizontal.
3. No debe haber conflicto de interés entre estos, con el fin de garantizar independencia y autonomía de cada uno de los órganos de dirección y control.
4. Los consejeros no deben tener privilegios ni recibir beneficios de la copropiedad.
Algunas de sus funciones son:
1. Autorizar al administrador para todos los actos de carácter extraordinario que se presenten.
2. Llevar propuestas a la asamblea acerca de bienes comunes y de las modificaciones en la forma y goce de los mismos.
3. Imponer a los propietarios y demás ocupantes las sanciones por el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias, en el caso de que la asamblea le hubiera delegado tal responsabilidad y de conformidad en lo establecido por la ley y el reglamento de la propiedad horizontal.
4. Presentar a los asambleístas el informe general de gestión anual y el concepto de presupuesto de gastos que debe presentar el administrador.
5. Velar por la correcta inversión y fondos de imprevistos conforme a la decisión dada por la asamblea de copropietarios.
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